為依法妥善審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》、《浙江省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)、司法解釋的規(guī)定，結(jié)合我省實際，制定本意見。
第一條 本意見所稱的物業(yè)服務(wù)合同糾紛，是指物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主方因物業(yè)服務(wù)合同而發(fā)生的有關(guān)民事糾紛。
本意見所稱的物業(yè)服務(wù)人，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他物業(yè)管理人。
本意見所稱的業(yè)主委員會，是指依法成立的業(yè)主委員會。
第二條 因相鄰關(guān)系、車位車庫權(quán)屬、商品房質(zhì)量等發(fā)生的糾紛，不屬于本意見所稱的物業(yè)服務(wù)合同糾紛；當事人在物業(yè)服務(wù)合同糾紛訴訟中因此提出主張或者抗辯的，應(yīng)告知其另行處理。
第三條 因業(yè)主大會、業(yè)主委員會的召開、選舉、表決等屬于業(yè)主自治范圍內(nèi)的事項而發(fā)生的糾紛，不屬于本意見所稱的物業(yè)服務(wù)合同糾紛；因此提起民事訴訟的，不予受理，但法律、法規(guī)、司法解釋另有規(guī)定的除外。
第四條 為維護業(yè)主的共同權(quán)益，業(yè)主委員會依照法律規(guī)定或者經(jīng)過業(yè)主大會授權(quán)，可以以自己的名義提起訴訟。
未依法成立業(yè)主委員會，或者業(yè)主委員會怠于提起訴訟的，經(jīng)過業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主也可以以自己的名義提起訴訟。
第五條 物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主委員會因雙方所簽訂物業(yè)服務(wù)合同中涉及業(yè)主共同權(quán)益的事項發(fā)生爭議，物業(yè)服務(wù)人對業(yè)主委員會提起訴訟的，應(yīng)予受理。業(yè)主委員會怠于應(yīng)訴的，依法承擔相應(yīng)的法律后果。
第六條 業(yè)主委員會已經(jīng)作為當事人參加訴訟，業(yè)主又要求作為共同訴訟主體參加訴訟的，不予準許。
第七條 業(yè)主委員會參加訴訟的，應(yīng)當提供其依法成立的相關(guān)證明材料。
第八條 經(jīng)過業(yè)主大會授權(quán)，業(yè)主委員會在訴訟中可以承認、放棄、變更訴訟請求，進行和解，提起反訴或者上訴。
第九條 業(yè)主委員會及經(jīng)過業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主參加有關(guān)訴訟的訴訟風險和后果由全體業(yè)主共同承擔。人民法院裁判結(jié)果涉及業(yè)主委員會依法承擔財產(chǎn)給付責任的，可以業(yè)主大會賦予業(yè)主委員會自行管理的資金及其它合法收益支付；不足部分由業(yè)主按照專有部分占建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物總面積的比例分擔。
第十條 物業(yè)服務(wù)人一般應(yīng)當向業(yè)主委員會或者業(yè)主主張物業(yè)服務(wù)合同的相關(guān)權(quán)利，但物業(yè)的承租人、借用人或者其他使用人有下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)人也可以直接向其主張相關(guān)權(quán)利，或者要求其與業(yè)主承擔連帶責任：
（一）與物業(yè)服務(wù)人直接簽訂物業(yè)服務(wù)合同的；
（二）與物業(yè)服務(wù)人形成事實物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系的；
（三）與業(yè)主約定由其交納物業(yè)服務(wù)費的；
（四）違反法律、法規(guī)或者管理規(guī)約約定義務(wù)的。
第十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)以隱瞞或者偽造有關(guān)資質(zhì)、資格證書等形式騙取簽訂物業(yè)服務(wù)合同的，業(yè)主委員會可請求依法變更或者撤銷物業(yè)服務(wù)合同或者部分條款。
第十二條 業(yè)主委員會雖未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)或者同意，擅自訂立、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同，但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)過業(yè)主大會追認的，該行為有效。
第十三條 物業(yè)服務(wù)合同被確認無效或者撤銷后，已經(jīng)提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)人要求業(yè)主給付相應(yīng)物業(yè)服務(wù)費的，可以結(jié)合物業(yè)服務(wù)合同約定、物業(yè)服務(wù)人實際提供的物業(yè)服務(wù)水平、有關(guān)部門提供的物業(yè)服務(wù)成本、當?shù)匚飿I(yè)服務(wù)費標準等因素合理確定。
第十四條 雙方對物業(yè)服務(wù)費沒有約定、約定不明且又協(xié)商不成的，可以結(jié)合物業(yè)服務(wù)人實際提供的物業(yè)服務(wù)水平、有關(guān)部門提供的物業(yè)服務(wù)成本、當?shù)匚飿I(yè)服務(wù)費標準、同類物業(yè)服務(wù)收費標準等因素合理確定。
第十五條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后未續(xù)簽，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)，且業(yè)主委員會不能證明已明確拒絕接受服務(wù)的，應(yīng)當認定構(gòu)成事實物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，雙方權(quán)利義務(wù)可參照原物業(yè)服務(wù)合同確定；但雙方可以隨時終止該事實物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，并參照浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳公布的《浙江省物業(yè)項目服務(wù)退出管理辦法（試行）》的有關(guān)規(guī)定，提前90日通知對方。
第十六條 物業(yè)服務(wù)人未以書面形式向業(yè)主催交物業(yè)服務(wù)費而直接提起訴訟的，應(yīng)當告知其先行向業(yè)主送達催交通知書；物業(yè)服務(wù)人堅持起訴的，不予受理。
物業(yè)服務(wù)人向欠費業(yè)主送達催交通知書，應(yīng)當采取直接送達、郵寄送達、留置送達的方式；仍不能送達的，可以采取在欠費業(yè)主物業(yè)門口和小區(qū)內(nèi)張貼公告的方式送達。
第十七條 經(jīng)書面形式催交后，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)人可以依法向有管轄權(quán)的基層人民法院申請支付令。
欠費業(yè)主對債權(quán)債務(wù)關(guān)系沒有異議，僅對清償能力、清償期限、清償方式等提出異議的，不影響支付令的效力。
第十八條 物業(yè)服務(wù)合同中約定逾期給付物業(yè)服務(wù)費應(yīng)承擔的滯納金，應(yīng)當視為違約金。約定的滯納金過分高于造成的損失，業(yè)主根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款以及最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條的規(guī)定，要求予以調(diào)整的，應(yīng)予支持。
第十九條 物業(yè)服務(wù)人違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的義務(wù)，造成業(yè)主人身、財產(chǎn)損失，業(yè)主依法請求其承擔相應(yīng)賠償責任的，應(yīng)予支持。
業(yè)主的損害系由第三人侵權(quán)造成的，應(yīng)由該第三人承擔侵權(quán)責任；物業(yè)服務(wù)人確有明顯過錯的，可以根據(jù)其過錯程度、物業(yè)服務(wù)收費標準、安保能力等情況，綜合確定其承擔相應(yīng)的補充賠償責任。物業(yè)服務(wù)人承擔責任后，可以向第三人追償。業(yè)主起訴物業(yè)服務(wù)人承擔侵權(quán)責任的，應(yīng)當將第三人作為共同被告，但第三人不能確定的除外。
第二十條 本意見涉及的業(yè)主大會授權(quán)的事項，必須經(jīng)過專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主大會授權(quán)的形式包括：
（一）對授權(quán)事項召開一次或數(shù)次業(yè)主大會分別授權(quán)或集中授權(quán)；
（二）制定管理規(guī)約進行概括授權(quán)；
（三）書面征求全體業(yè)主意見后進行授權(quán)；
（四）依法進行的其它授權(quán)。
第二十一條 審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件，應(yīng)當堅持“調(diào)解優(yōu)先、調(diào)判結(jié)合”的工作原則，積極引導當事人接受社區(qū)、街道組織的人民調(diào)解，努力探索訴調(diào)銜接的糾紛處理模式；并通過簡易程序和小額速裁程序等，不斷完善物業(yè)服務(wù)合同糾紛快速處理機制。
第二十二條 因物業(yè)的承租人、借用人或者其他使用人實施違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的行為而發(fā)生的物業(yè)服務(wù)合同糾紛，可以參照本意見關(guān)于業(yè)主的規(guī)定處理。
第二十三條 本意見自2011年10月27日起施行。
本意見施行后新受理的一審案件，適用本意見的規(guī)定；本意見施行后尚未審結(jié)的一、二審案件和已經(jīng)作出生效裁判依法再審的案件，不適用本意見。
本意見施行后，法律、法規(guī)、司法解釋有新規(guī)定的，按新規(guī)定執(zhí)行。