鄞政辦發(fā)〔2015〕80號
各鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）政府、街道辦事處，區(qū)政府各部門、直屬單位：
為深入貫徹《寧波市物業(yè)專項維修資金管理辦法》、《寧波市物業(yè)專項維修資金管理辦法實施意見》（以下簡稱《實施意見》）精神，進一步規(guī)范和明確我區(qū)物業(yè)專項維修資金的交存、使用和管理，經(jīng)區(qū)政府同意，根據(jù)我區(qū)實際，制定以下實施意見。
一、明確工作職責，健全管理機構(gòu)
（一）區(qū)住建局是全區(qū)物業(yè)專項維修資金管理工作的主管部門，會同區(qū)財政局指導和監(jiān)督物業(yè)專項維修資金管理工作；制定出臺相應(yīng)的配套政策。設(shè)立區(qū)物業(yè)和
住房維修資金管理中心為維修資金管理機構(gòu)，負責維修資金日常管理工作；做好轄區(qū)住宅物業(yè)專項維修補貼資金管理、維修項目方案備案等工作，參與維修項目驗
收，為轄區(qū)房屋維修提供技術(shù)指導；推進維修資金管理信息化。
（二）區(qū)財政局配合區(qū)住建局做好物業(yè)專項維修資金管理、指導和監(jiān)督工作；負責落實區(qū)本級住宅物業(yè)專項維修財政補貼資金，加強財政補貼資金使用的監(jiān)督和管理工作。
（三）區(qū)審計局負責對物業(yè)專項維修資金審計監(jiān)督。
（四）各鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）政府、街道辦事處負責轄區(qū)物業(yè)專項維修資金使用的組織實施工作；開設(shè)物業(yè)專項維修資金專戶，確保維修資金專款專用；會同區(qū)物業(yè)和住房維修資金管理中心制定轄區(qū)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的年度維修計劃。
二、確定交存范圍，統(tǒng)一交存標準
（一）專項維修資金交存范圍
1.2011年4月1日起，下列房屋應(yīng)交存維修資金：
一是需領(lǐng)取預售許可證（現(xiàn)售備案證）的新建商品房屋（含經(jīng)濟適用房、限價商品房）；二是需辦理產(chǎn)權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的單一業(yè)主房屋；三是需辦理房屋建筑工程竣工驗收備案的征收（拆遷）安置住房、廉租住房及公共租賃住房。
2.對未建立或未按規(guī)定交存首期專項維修資金的物業(yè)，由本小區(qū)、本幢或本單元物業(yè)的業(yè)主自主確定建立專項維修資金。
3.出售的公有住房按現(xiàn)行的房改政策交存物業(yè)專項維修資金。
（二）首期專項維修資金交存標準
首期專項維修資金按規(guī)定由業(yè)主、購房人按照所擁有房屋的建筑面積交存。未設(shè)電梯的房屋按照建筑面積房屋建筑安裝工程造價的百分之五交存，設(shè)有電梯的房
屋按照建筑面積房屋建筑安裝工程造價的百分之八交存。各類房屋建筑安裝工程造價按市造價主管部門會同市房產(chǎn)行政主管部門公布的年度造價標準執(zhí)行。
（三）后期專項維修資金續(xù)交要求
業(yè)主分戶賬面專項維修資金余額不足首期交存額的30%時，業(yè)主應(yīng)當及時續(xù)交至規(guī)定交存額或按業(yè)主大會決定辦理。
三、規(guī)范資金使用，保障資金安全
物業(yè)專項維修資金實行統(tǒng)一交存、建帳到戶、?？顚Ｓ?、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則，專項用于房屋共用部位，共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。
（一）使用專項維修資金應(yīng)具備的條件
1.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期屆滿；
2.維修資金足額交存，維修項目符合維修資金使用范圍；或者維修項目符合維修資金使用范圍，且有部分業(yè)主已交存，部分業(yè)主未交存但已就本次維修資金使用分攤標準達成一致并且已將維修資金應(yīng)分攤額存入維修資金專戶；
3.維修資金使用方案經(jīng)使用范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
（二）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和中修及以上維修的界定
1.共用部位是指房屋主體結(jié)構(gòu)（包括基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、公共門廳、樓梯間、電梯間、電梯前室、走廊通道、設(shè)備間和物業(yè)管理用房及法律、法規(guī)規(guī)定和房屋買賣合同約定的業(yè)主共用的部位。
2.共用設(shè)施設(shè)備是指住宅小區(qū)或單幢房屋內(nèi)，建設(shè)費用已分攤進入房屋銷售價格的屬于全體業(yè)主或單幢房屋的業(yè)主（使用人）共同使用的下水管道、窨井、化
糞池、垃圾箱（房）、信報箱、電梯、消防設(shè)施、安全防范設(shè)施、智能系統(tǒng)、避雷裝置、單元防盜門、文體設(shè)施、公共停車位、道路、場地、綠地和區(qū)域圍護及法
律、法規(guī)規(guī)定和房屋買賣合同約定的業(yè)主共用的設(shè)施設(shè)備。
3.中修及以上維修是指主體承重墻結(jié)構(gòu)部位損壞，需要拆換、加固的；整幢樓屋面、戶外墻面需要重新進行防水或者保溫層施工的；整幢樓外檐面脫落在整幢
樓外檐面積30%以上，需要修繕的；整幢樓或者單元共用部位地面面層、門窗及樓梯扶手等因破損需要整體修繕的；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)路面破損30%以上，需要整
體修復的；整幢樓或者單元下水管等老化、損壞，需要更新、改造的；智能化系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)等需要整體更換，或者更換、維修、改造一次性費用超過原造價的
20%的；更換電梯，或者更換、維修電梯主要部件一次性費用超過電梯原造價的20%的；物業(yè)管理區(qū)域的圍墻、大門等因損壞，需要整體修繕、更新的。
（三）專項維修資金使用的申請
1.成立業(yè)主委員會的，由業(yè)主向業(yè)主委員會或受其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)告知維修需求，并由業(yè)主委員會或受其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向維修資金管理機構(gòu)提出維修資金使用申請。
2.未成立業(yè)主委員會的，由業(yè)主向社區(qū)居委會或受其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)告知維修需求，并由社區(qū)居委會或受其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向維修資金管理機構(gòu)提出維修資金使用申請。
3.中修及中修以上的維修項目：其維修資金使用方案經(jīng)使用范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，向?qū)ｍ椌S修資金管理機構(gòu)申請劃撥物業(yè)專項維修資金。
（四）專項維修資金的劃撥
1.維修項目涉及財政補貼資金的，應(yīng)經(jīng)鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）政府、街道辦事處核實后再向?qū)ｍ椌S修資金管理機構(gòu)申請劃撥物業(yè)專項維修資金。
在規(guī)定時間內(nèi)，已對維修資金使用方案進行表決的業(yè)主人數(shù)不到業(yè)主總?cè)藬?shù)二分之一的，申請人可采用公示的方式征求業(yè)主意見。公示期限不得少于7天。公示
期內(nèi)提出書面反對意見的業(yè)主專有部分面積占相關(guān)總建筑面積的比例和人數(shù)占相關(guān)總?cè)藬?shù)比例均少于三分之一的，視同“經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以
上且專有部分人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意”，可申請使用物業(yè)專項維修資金。
2.中修以下的日常維修項目：由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按現(xiàn)行規(guī)定每年度向業(yè)主收取日常維修費；對已建立物業(yè)專項維修資金賬戶的，且賬戶余額充足的，業(yè)主可自主選擇按年在賬戶內(nèi)列支（原則上不予撥付）。
3.各項維修經(jīng)費應(yīng)先劃撥至鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）政府、街道辦事處的物業(yè)專項維修資金專戶，鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）政府、街道辦事處根據(jù)維修項目的進展情況劃撥維修資金。
（五）實行業(yè)主自主管理的，應(yīng)當召開業(yè)主大會，經(jīng)該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)占建筑總面積三分之二以上的業(yè)主且總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，由業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會負責專項維修資金的日常管理。
四、落實補貼資金，保障住宅維修
（一）根據(jù)《寧波市專項維修資金管理辦法》第四十六條規(guī)定，住宅物業(yè)專項維修財政補貼資金按下列規(guī)定執(zhí)行：
業(yè)主使用專項維修資金進行住宅物業(yè)中修及以上維修所需的經(jīng)費，由區(qū)人民政府和鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）、街道財政補貼50%。
各鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）的住宅物業(yè)專項維修財政補貼資金由區(qū)、鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）財政各承擔50%；各街道的住宅物業(yè)專項維修財政補貼資金由區(qū)財政承擔70%，街道財政承擔30%。若今后鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）、街道財政分成體系發(fā)生變更，由區(qū)財政確定補貼比例。
（二）住宅物業(yè)專項維修財政補貼資金由業(yè)主委員會或社區(qū)居委會提出申請，經(jīng)鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）政府、街道辦事處核實后，向區(qū)住建局、區(qū)財政局申請財政補貼資金。
（三）各鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）政府、街道辦事處應(yīng)將下一年度維修計劃在每年9月底前上報區(qū)住建局和區(qū)財政局，由區(qū)住建局會同區(qū)財政局核實匯總后，由區(qū)財政局根據(jù)維修項目實施進度支付補貼資金。
（四）住宅維修中涉及財政補貼資金的維修項目決算由區(qū)審計部門委托有相應(yīng)資質(zhì)的社會中介機構(gòu)審核后簽署審定意見。
（五）區(qū)住建局和區(qū)財政局對每年實施的住宅物業(yè)專項維修區(qū)級補貼資金進行結(jié)算。
（六）鄞州區(qū)物業(yè)專項維修資金具體操作按《寧波市物業(yè)專項維修資金管理辦法操作細則》執(zhí)行。
寧波市鄞州區(qū)人民政府辦公室
2015年6月4日
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