寧波市建設(shè)委員會文件
甬建發(fā)〔2010〕51號
關(guān)于印發(fā)寧波市業(yè)主、業(yè)主大會、
業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則的通知
各縣（市）、區(qū)建設(shè)行政主管部門，海曙房管處，各業(yè)主委員會：
為了規(guī)范業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的活動，保障民主決策，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，促進(jìn)我市物業(yè)管理活動的健康發(fā)展，根據(jù)全國《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》、《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)法規(guī)文件，特制定《寧波市業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。執(zhí)行中遇到的問題，請及時與我委房屋綜合管理處 聯(lián)系。
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二○一○年三月十一日
寧波市業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則
第一章 總 則
第一條 為維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，規(guī)范業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的活動，保證物業(yè)管理工作的順利進(jìn)行，根據(jù)全國《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》、《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)法規(guī)文件，結(jié)合本市實(shí)際，制定本規(guī)則。
第二條 本規(guī)則適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立、運(yùn)作及換屆。
業(yè)主自行管理或委托其他管理人管理物業(yè)的，成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會的，可參照本規(guī)則。
第三條 業(yè)主是房屋所有權(quán)人，對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）、業(yè)主大會議事規(guī)則。
第四條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，依法履行相應(yīng)的義務(wù)。
業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，依法履行業(yè)主大會賦予的職責(zé)，接受業(yè)主的監(jiān)督。根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行約定，規(guī)范服務(wù)行為。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會接受屬地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的監(jiān)督和指導(dǎo)。積極配合社區(qū)居民委員會的工作，接受社區(qū)居民委員會監(jiān)督和指導(dǎo)，發(fā)布重大決定前應(yīng)先聽取社區(qū)居民委員會建議，與社區(qū)居民委員會合作并配合公安機(jī)關(guān)共同做好社會治安等相關(guān)工作。
第五條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對業(yè)主損害他人合法權(quán)益和業(yè)主共同利益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。
第六條 市房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)業(yè)主大會、業(yè)主委員會運(yùn)作相關(guān)政策的制訂，負(fù)責(zé)對全市業(yè)主大會、業(yè)主委員會運(yùn)作的指導(dǎo)和監(jiān)督管理。
轄區(qū)物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)轄區(qū)范圍內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會運(yùn)作的指導(dǎo)和監(jiān)督管理，協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)成立業(yè)主大會。
街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）全面負(fù)責(zé)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會履行自治管理職責(zé)；及時處理業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中的投訴，調(diào)處業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主與業(yè)主委員會之間糾紛；會同轄區(qū)物業(yè)主管部門采用多種方式宣傳物業(yè)管理政策法規(guī)和相關(guān)知識。
社區(qū)居民委員會協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會工作，在規(guī)定情形下代替業(yè)主委員會行使業(yè)主委員會職責(zé)。
第二章 業(yè) 主
第七條 業(yè)主是指依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人。
基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為業(yè)主。
第八條 業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。
第九條 業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋時，其對共有部分享有的共有和公共管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。
第十條 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，改變房屋使用性質(zhì)。業(yè)主改變房屋使用性質(zhì)的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第十一條 業(yè)主有權(quán)請求業(yè)主委員會公布下列情況和資料：
（一）專項(xiàng)維修資金籌集、使用情況；
（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
（三）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定及會議記錄；
（四）物業(yè)服務(wù)合同；
（五）共有部分的使用和收益情況；
（六）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；
（七）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。
第十二條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：
（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；
（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；
（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；
（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；
（五）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；
（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（八）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；
（九）監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的管理和使用；
（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第十三條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：
（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)等方面的規(guī)章制度；
（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；
（四）按照國家和寧波市有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；
（五）按時交納物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對臨時管理規(guī)約予以書面承諾。
第十五條 業(yè)主依法享有物業(yè)共用部位、共用設(shè)施的所有權(quán)，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自處分。未經(jīng)相關(guān)行政部門批準(zhǔn)，業(yè)主不得占有物業(yè)共用部位、共用設(shè)施。
第十六條 建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主不得以非合同當(dāng)事人為由不履行合同約定的義務(wù)。
第十七條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用。業(yè)主與使用人約定，由使用人交納物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用的，業(yè)主應(yīng)負(fù)連帶交納責(zé)任。
第十八條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）的約定，按照有利于物業(yè)使用、安全、整潔以及公平合理，不損害公共利益和其他利益的原則，在供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風(fēng)、采光、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面妥善處理與相鄰和利益相關(guān)業(yè)主之間的關(guān)系。
第十九條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或出租物業(yè)時，應(yīng)告知買受人或承租人到物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽署管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）承諾書或通過其他形式承諾遵守管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）。同時，業(yè)主或使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清按規(guī)定應(yīng)繳納的物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用。
第二十條 業(yè)主不得有下列損害他人合法權(quán)益的行為：
（一）任意棄置垃圾、排放污染物或者噪音；
（二）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物；
（三）拒付物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用；
（四）損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用電力、燃?xì)狻⑾涝O(shè)施；
（五）在建筑物內(nèi)放置危險、放射性等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用的物品；
（六）違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色、開挖地坪等；
（七）影響房屋安全的裝飾裝修行為；
（八）違章加建、改建、侵占、挖掘公共通道、道路、綠地、場地或者其他共有部分；
（九）擅自改變物業(yè)的使用性質(zhì)。
第二十一條 模范履行業(yè)主義務(wù)，熱心公益事業(yè)、熟悉物業(yè)管理政策法規(guī)，認(rèn)真負(fù)責(zé)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先推薦為業(yè)主代表以及業(yè)主委員會候選人。
業(yè)主在競選業(yè)主代表或業(yè)主委員會委員期間，不得以利益誘惑或作出侵害他人合法權(quán)益的承諾來為己謀取競選職位。
第二十二條 業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用，不繳存專項(xiàng)維修資金以及實(shí)施其他損害業(yè)主共同權(quán)益的行為的，業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其共同管理權(quán)的行使予以限制。
第二十三條 業(yè)主不得以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動。構(gòu)成侵權(quán)的可追究民事責(zé)任，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第三章 業(yè)主大會
第二十四條 一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。
業(yè)主參加業(yè)主大會會議的形式，可分全體業(yè)主參加和業(yè)主以幢、單元、樓層（非住宅類）等為單位推選業(yè)主代表參加。業(yè)主參加首次業(yè)主大會會議的形式由會議籌備組決定，業(yè)主參加非首次業(yè)主大會會議的形式由業(yè)主大會議事規(guī)則明確。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)超過百人的，可以以幢、單元、樓層（非住宅類）等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表通過所代表區(qū)域的業(yè)主的書面授權(quán)，在授權(quán)范圍內(nèi)代表區(qū)域內(nèi)的業(yè)主行使投票權(quán)、議事權(quán)等業(yè)主享有的權(quán)利。也可按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定和所代表區(qū)域內(nèi)業(yè)主的書面授權(quán)，代表區(qū)域內(nèi)的業(yè)主出席業(yè)主大會參事、議事。授權(quán)范圍包括：業(yè)主委員會選舉、業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約的表決、業(yè)主大會所表決事項(xiàng)的決定，業(yè)主可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行全權(quán)委托或部分委托。
由業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)在參加業(yè)主大會會議前15日，就會議擬表決的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主的意見，表決意見經(jīng)業(yè)主本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會會議上如實(shí)反映。若已授權(quán)的，業(yè)主代表應(yīng)出具授權(quán)書。
業(yè)主可以書面委托的形式，約定由其推選的業(yè)主代表在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權(quán)，具體委托期限、程序內(nèi)容和權(quán)限由管理規(guī)約或業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定
業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主委員會作為執(zhí)行機(jī)構(gòu)。只有一個業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)低于百人且經(jīng)2/3以上業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。
第二十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑總面積50%或首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積30%以上時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)書面報告物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和轄區(qū)物業(yè)主管部門，并同時報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：
（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分意見書；
（二）房屋及建筑面積清冊；
（三）業(yè)主名冊；
（四）建筑規(guī)劃總平面圖；
（五）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；
（六）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；
（七）籌備首次業(yè)主大會會議所需的其他資料。
已達(dá)到首次業(yè)主大會籌備規(guī)定，且有10名以上業(yè)主聯(lián)名提出書面請求，但建設(shè)單位未及時報告或報送籌備相關(guān)資料的，屬地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或轄區(qū)物業(yè)主管部門有權(quán)責(zé)令建設(shè)單位在30日內(nèi)進(jìn)行籌備工作。
第二十六條 劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，先期開發(fā)的入住率達(dá)到本規(guī)則第二十五條規(guī)定的應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)按照分期開發(fā)的物業(yè)面積比例，在《業(yè)主大會議事規(guī)則》中明確業(yè)主委員會人數(shù)、分配結(jié)構(gòu)和增補(bǔ)辦法。
后期開發(fā)部分入住率達(dá)到本規(guī)則第二十五條規(guī)定的，應(yīng)增補(bǔ)業(yè)主委員會委員，增補(bǔ)的業(yè)主委員會委員任期與當(dāng)期已經(jīng)產(chǎn)生的業(yè)主委員會委員的任期同時結(jié)束，當(dāng)期業(yè)主委員會屆滿的，經(jīng)全體業(yè)主表決后進(jìn)行整體換屆選舉。
分期開發(fā)的項(xiàng)目，先期開發(fā)部分已經(jīng)成立業(yè)主委員會，后期開發(fā)部分還未成立的，先期開發(fā)部分的業(yè)主委員會所作出的決定對后期開發(fā)部分的業(yè)主無效。
后期開發(fā)部分若與先期開發(fā)部分沒有共同擁有的小區(qū)道路、給排水管線、供電線路、供氣管路等相關(guān)聯(lián)的公共設(shè)施，屬于完全獨(dú)立的兩個區(qū)域，可各自成立業(yè)主委員會。
第二十七條 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位書面報告60日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會會議。轄區(qū)物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)籌備組開展工作，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合協(xié)助籌備組開展工作。建設(shè)單位已經(jīng)注銷的，由社區(qū)居民委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同提交書面報告和相關(guān)的籌備資料。
首次業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位（包括公有住房單位）代表、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表、轄區(qū)派出所代表、社區(qū)居民委員會代表共同組成，籌備組成員人數(shù)為11人，其中業(yè)主代表人數(shù)為7人，籌備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表擔(dān)任。
籌備組可邀請物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加，并協(xié)助籌備組參與具體籌備工作。
第二十八條 籌備組中的業(yè)主代表由社區(qū)居民委員會或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主推薦，業(yè)主也可以自薦或聯(lián)名推薦。業(yè)主聯(lián)名推薦的需10人以上，業(yè)主自薦和聯(lián)名推薦人數(shù)各不超過2人，有意向的業(yè)主超過2人的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織有意向的業(yè)主共同抽簽決定。
籌備組成員名單確定后，在3日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告7日，公告期結(jié)束后，報轄區(qū)物業(yè)主管部門備案，10日內(nèi)召開籌備組會議。業(yè)主對公布的籌備組業(yè)主代表名單有異議的，應(yīng)在公告期內(nèi)書面提出，并說明理由，由籌備組組長在24小時內(nèi)作出書面答復(fù)，或由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決。
公告地點(diǎn)應(yīng)設(shè)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的出入口、大堂、電梯廳等主要的人員通行位置。住宅小區(qū)有多個出入口的，各個出入口均應(yīng)張貼公告。
第二十九條 籌備組會議應(yīng)明確下列籌備工作：
（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；
（二）擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》（草案）和《管理規(guī)約》（草案）；
（三）確認(rèn)業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；
（四）依法確定首次業(yè)主大會表決規(guī)則；
（五）確定業(yè)主代表、業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，組織產(chǎn)生業(yè)主委員會候選人名單；
（六）參照議事規(guī)則（示范文本）制定業(yè)主委員會的選舉辦法；
（七）完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。
前款內(nèi)容應(yīng)在籌備組會議結(jié)束后7日內(nèi)，首次業(yè)主大會召開15日前，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告至業(yè)主大會召開。業(yè)主對上述事項(xiàng)有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并在首次業(yè)主大會召開前作出答復(fù)。
第三十條 業(yè)主委員會候選人由業(yè)主推薦或自薦，籌備組審核參選人資格，根據(jù)物業(yè)規(guī)模、物權(quán)份額、委員的代表性和廣泛性等因素，在首次業(yè)主大會召開前確定業(yè)主委員會候選人人數(shù)及名單。
第三十一條 籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90個工作日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。
第三十二條 籌備組對參加業(yè)主大會會議的業(yè)主資格確認(rèn)應(yīng)符合下列條件：
（一）業(yè)主是指房屋所有權(quán)人，以房屋產(chǎn)權(quán)證上登記名字認(rèn)定為業(yè)主；已訂購房合同尚未領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證且已實(shí)際居住的，可視為業(yè)主。
（二）房屋所有權(quán)人為2人以上共有，可以推選1人行使表決權(quán)，也可由各共有人按照所占份額行使表決權(quán)，但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為1人；
（三）業(yè)主不具有民事行為能力，由其監(jiān)護(hù)人代理。
（四）業(yè)主與使用人以書面協(xié)議約定由使用人代為行使業(yè)主投票權(quán)，由業(yè)主出示協(xié)議或書面委托書，經(jīng)籌備組審核后使用人可參加選舉。
（五）業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人參加。
第三十三條 籌備組會議結(jié)束后7日內(nèi)，首次業(yè)主大會召開15日前，由籌備組組織業(yè)主代表選舉，選票應(yīng)發(fā)至每一位業(yè)主，選票的回收數(shù)應(yīng)高于投票權(quán)數(shù)的2/3，業(yè)主以選舉單位的最高得票數(shù)當(dāng)選為業(yè)主代表。
業(yè)主代表選出后，向全體業(yè)主公告15日，公告期間業(yè)主提出異議，由籌備組在業(yè)主大會召開前做出答復(fù)。
第三十四條 籌備組應(yīng)當(dāng)于首次業(yè)主大會會議召開15日前將會議時間、地點(diǎn)、議題和議程及有關(guān)材料以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告并送至各業(yè)主，并告知街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、轄區(qū)物業(yè)主管部門、社區(qū)居民委員會。
業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議，需要由業(yè)主代表代為表達(dá)意愿的，應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會會議召開前，將其書面意見提交業(yè)主代表，由業(yè)主代表代為轉(zhuǎn)交。凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對、棄權(quán)意見須由業(yè)主本人簽字。
第三十五條 籌備組負(fù)責(zé)組織召開首屆業(yè)主大會會議，應(yīng)由投票權(quán)數(shù)1/2以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主或業(yè)主代表參加，首屆業(yè)主大會應(yīng)審議通過《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《物業(yè)服務(wù)合同》，通過業(yè)主委員會選舉方案及選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員。
業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。
第三十六條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對下列主要事項(xiàng)作出約定：
（一）物業(yè)的使用、維護(hù)和管理；
（二）專項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用；
（三）物業(yè)共用部分的經(jīng)營與收益分配；
（四）業(yè)主共同利益的維護(hù)；
（五）業(yè)主共同管理權(quán)的行使；
（六）業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)；
（七）違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。
第三十七條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對下列主要事項(xiàng)作出約定：
（一）業(yè)主大會名稱及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域；
（二）業(yè)主委員會的職責(zé)，業(yè)主委員會議事規(guī)則；
（三）業(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式；
（四）業(yè)主投票權(quán)的確定方式；
（五）業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；
（六）業(yè)主大會會議的表決程序；
（七）業(yè)主委員會委員的資格、數(shù)量、任期等；
（八）業(yè)主委員會的換屆程序、補(bǔ)選辦法和議事規(guī)則等；
（九）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的籌備、使用和管理；
（十）業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理；
（十一）車位、露臺、人防工程等特定空間是否計入用于確定業(yè)主投票權(quán)的專有部分的面積和數(shù)量。
第三十八條 首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)，交街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）專戶儲存、?？顚Ｓ茫蓸I(yè)主大會籌備組向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）申請使用。首次業(yè)主大會會議召開后30日內(nèi)，業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況向全體業(yè)主公布，公告期7天。結(jié)余部分應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)專項(xiàng)維修資金或者根據(jù)業(yè)主大會的決定使用。
第三十九條 業(yè)主大會履行以下職責(zé)：
（一）制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
?。ㄈ┻x聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
?。ㄋ模Q定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；
（五）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；
（六）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；
（七）依法改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（八）依法改變共有部分的用途；
（九）依法利用共有部分從事經(jīng)營性活動，以及所得收益的分配與使用；
（十）依法處分共有部分；
（十一）明確停車、經(jīng)營用房的經(jīng)營方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。決定停車費(fèi)、經(jīng)營用房收入等共有部分收益的用途；
（十二）法律法規(guī)或管理規(guī)約確定的應(yīng)有業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。
第四十條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的要求，組織召開業(yè)主大會定期會議，有下列情況之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：
?。ㄒ唬┏钟?0％以上投票權(quán)的業(yè)主提議的；
?。ǘ┌l(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；
（三）符合業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
召開業(yè)主大會會議和臨時會議時，物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、轄區(qū)物業(yè)主管部門和社區(qū)居民委員會應(yīng)派代表到會指導(dǎo)和監(jiān)督。
業(yè)主委員會不按規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議或者臨時會議的，業(yè)主可以請求屬地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或轄區(qū)物業(yè)主管部門責(zé)令業(yè)主委員會限期召開。逾期仍不召開的，由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)下組織召開。
第四十一條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑總面積過1/2的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過1/2的業(yè)主參加。
采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主，無法送達(dá)的應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。凡需投票表決的，表決意見應(yīng)由業(yè)主本人簽名。
召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開15日前將會議時間、地點(diǎn)、議題書面通知業(yè)主本人或在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第四十二條 業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)，可按照下列方法認(rèn)定專有部分面積和建筑物總面積：
（一）專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計算；尚未實(shí)測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；
（二）建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計總和計算。
第四十三條 業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)，可按照下列方法認(rèn)定業(yè)主票數(shù)和總票數(shù)：
（一）住宅項(xiàng)目按每一房地產(chǎn)權(quán)證計一票原則確定。
（二）非住宅項(xiàng)目以每一房地產(chǎn)權(quán)證計一票為基礎(chǔ)，一個房地產(chǎn)權(quán)證的建筑面積超過200平方米的部分，每滿200平方米另計一票,不足200平方米的不計票。但單個業(yè)主所計票數(shù)不得超過物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主總票數(shù)的30%。
（三）建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分按一票計算；
（四）總票數(shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計總和計算。
非首次業(yè)主大會會議的投票權(quán)數(shù)應(yīng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則約定的辦法計算；業(yè)主大會議事規(guī)則未作約定的，按照本條規(guī)定計算。
第四十四條 業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)業(yè)主大會所持投票權(quán)數(shù)1/2以上通過。業(yè)主大會作出以下事項(xiàng)的決定必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)2/3以上通過：
（一）專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案；
（二）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。
逾期不參加投票業(yè)主的投票權(quán)數(shù)是否計入已表決的多數(shù)票數(shù)，由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。但該已表決的多數(shù)票數(shù)應(yīng)當(dāng)達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)的1/2以上。
第四十五條 業(yè)主可以以幢、單元、樓層（非住宅類）為單位，共同行使本單位范圍內(nèi)的共同管理權(quán)。業(yè)主以幢、單元、樓層（非住宅類）為單位決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金以及改造、籌建建筑物及其附屬設(shè)施的應(yīng)當(dāng)經(jīng)該單位專有部分占建筑物總面積2/3且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定其他共同管理事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)該單位專有部分占建筑物總面積過1/2且占總?cè)藬?shù)過1/2的業(yè)主同意；
第四十六條 業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會作書面記錄并存檔。
第四十七條 業(yè)主大會作出的決定對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告7日。
業(yè)主認(rèn)為業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定侵害其合法權(quán)益的，可以要求屬地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、轄區(qū)物業(yè)主管部門依法處理，也可以請求人民法院予以撤銷。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)的，屬地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、轄區(qū)物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷決定，并通告全體業(yè)主。
第四章 業(yè)主委員會
第四十八條 業(yè)主委員會履行以下職責(zé)：
（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；
?。ǘ┱偌瘶I(yè)主大會會議，報告物業(yè)服務(wù)的實(shí)施情況；
?。ㄈ┐順I(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
?。ㄋ模┘皶r了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；
（六）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用；
（七）組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；
（八）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；
（九）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
第四十九條 當(dāng)選業(yè)主代表、業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主；
（二）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；
?。ㄈ┳袷貥I(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)，按時足額交納各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；
?。ㄋ模嵝墓媸聵I(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會公信力；
?。ㄎ澹┚哂幸欢ńM織能力；
（六）具備必要的工作時間。
第五十條 業(yè)主委員會委員的選舉應(yīng)由業(yè)主大會所持票數(shù)過1/2的業(yè)主選舉票數(shù)通過，人數(shù)為5-11人的單數(shù)，每屆任期3-5年，可以連選連任，業(yè)主委員會委員具有同等表決權(quán)。采用書面征求意見形式的，應(yīng)有超過投票權(quán)數(shù)過1/2的業(yè)主選舉票數(shù)通過。當(dāng)選名單經(jīng)籌備組審核后生效，對當(dāng)選名單有異議的，解決方式由籌備組決定。
業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之后3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任1人，副主任1－2人。
每屆業(yè)主委員會的首次會議由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）派員主持。
分期開發(fā)項(xiàng)目期數(shù)達(dá)到5期以上的，業(yè)主委員會委員的人數(shù)可適當(dāng)增加，最高每一期配額人數(shù)不超過3人，總數(shù)必須為單數(shù)，具體配額由業(yè)主大會議事規(guī)則決定。
第五十一條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向?qū)俚亟值擂k事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和轄區(qū)物業(yè)主管部門備案：
（一）業(yè)主委員會委員名單和業(yè)主委員會成立的基本情況等；
（二）業(yè)主大會議事規(guī)則；
（三）管理規(guī)約；
（四）物業(yè)服務(wù)合同；
（五）業(yè)主大會會議決定的涉及業(yè)主共有和共同管理權(quán)的其他重大事項(xiàng)。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)在變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報告?zhèn)浒覆块T。
業(yè)主委員會完成備案后，轄區(qū)物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會持備案證明向公安機(jī)關(guān)申請刻制業(yè)主大會和業(yè)主委員會印章，并依法使用印章。
第五十二條 業(yè)主委員會可以根據(jù)需要聘請專職工作人員，負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會的日常事務(wù)。業(yè)主委員會委員根據(jù)工作需要可以領(lǐng)取適當(dāng)津貼，具體由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。業(yè)主委員會委員津貼和專職工作人員薪酬從業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)中列支，具體事項(xiàng)由業(yè)主大會決定。
第五十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用的業(yè)主，限期交納物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用。經(jīng)書面催交，無正當(dāng)理由逾期不交的，業(yè)主委員會可以采用在本物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行公示等方式協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行催交。
對擅自開挖地坪、破壞房屋承重結(jié)構(gòu)等危害房屋安全的違規(guī)裝修行為，有責(zé)任向相關(guān)部門進(jìn)行報告。
第五十四條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則及業(yè)主大會的決定召開業(yè)主委員會會議，經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)及時召開業(yè)主委員會會議。
業(yè)主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責(zé)，可以委托副主任召集。
業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)1/2以上同意。
業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。
業(yè)主委員會主任、副主任無正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會會議的，由屬地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或轄區(qū)物業(yè)主管部門指定業(yè)主委員會其他委員召集業(yè)主委員會會議。
第五十五條 召開業(yè)主委員會會議，應(yīng)當(dāng)告知社區(qū)居民委員會，并聽取社區(qū)居民委員會的建議。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)積極配合社區(qū)居民委員會履行自治管理職責(zé)，支持社區(qū)居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的社區(qū)居民委員會，聽取社區(qū)居民委員會的建議。
第五十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于會議召開7日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告會議的內(nèi)容和議程，聽取業(yè)主和使用人的建議和意見。（每屆業(yè)主委員會的首次會議除外）
業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)作書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔。作出決定的，應(yīng)當(dāng)在3日內(nèi)以書面形式將決定內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第五十七條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立工作檔案，工作檔案可以由業(yè)主委員會自行存檔，也可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行存檔，工作檔案應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：
（一）業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會會議的記錄；
（二）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定；
（三）業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同；
（四）業(yè)主委員會選舉及備案資料；
（五）物業(yè)專項(xiàng)維修資金籌集及使用相關(guān)資料；
（六）業(yè)主及業(yè)主代表名冊；
（七）業(yè)主意見及建議；
（八）政府相關(guān)部門下發(fā)的文件；
（九）其他需要保存的資料。
第五十八條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會的運(yùn)作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，或在利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的收益中列支，具體由業(yè)主大會決定。采用在利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的收益中列支的，具體額度由業(yè)主委員會提出預(yù)算，并經(jīng)業(yè)主大會上表決通過后執(zhí)行。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在每年3月底前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布上一年度業(yè)主大會、業(yè)主委員會運(yùn)作經(jīng)費(fèi)的使用情況，接受全體業(yè)主的監(jiān)督，公布時間不少于7天。
業(yè)主委員會辦公用房視物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模在業(yè)主大會議事規(guī)則中確定。
第五十九條 業(yè)主委員會依照有關(guān)法律法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定刻制、使用和管理業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章，印章由業(yè)主委員會主任負(fù)責(zé)管理。主任辭職的,必須指定副主任保管。
使用業(yè)主大會印章，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者業(yè)主大會會議的決定；使用業(yè)主委員會印章，除會議通知和業(yè)主委員會授權(quán)范圍內(nèi)物業(yè)增值資金及維修資金收取證明以外，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主委員會會議決定，重大事項(xiàng)需按規(guī)定召集業(yè)主大會表決。
印章保管人違反印章使用規(guī)定的，由屬地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）責(zé)令限期改正，并通告全體業(yè)主。造成經(jīng)濟(jì)損失或不良影響的，應(yīng)依法追究責(zé)任人的法律責(zé)任。
第六十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在每年第一季度向全體業(yè)主公布上年度共用部位維修資金，利用物業(yè)共用部位和相關(guān)場地所得收益和使用情況。
業(yè)主對上述費(fèi)用使用有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分說明，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)說明仍存異議的，由業(yè)主委員會聘請專業(yè)審計機(jī)構(gòu)對有異議的財務(wù)帳目進(jìn)行專項(xiàng)審計。
業(yè)主委員會任期屆滿前1個月，應(yīng)聘請專業(yè)審計機(jī)構(gòu)對物業(yè)管理項(xiàng)目專項(xiàng)帳目進(jìn)行換屆審計。
第六十一條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在每年3月底前通過公告等形式向全體業(yè)主報告上一年度工作情況，并通報轄區(qū)物業(yè)主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、業(yè)主有權(quán)就涉及自身利益的事項(xiàng)向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。
第六十二條 業(yè)主對業(yè)主大會的召開及業(yè)主委員會成立產(chǎn)生質(zhì)疑的，可向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和轄區(qū)物業(yè)主管部門咨詢，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和轄區(qū)物業(yè)主管部門應(yīng)在規(guī)定的程序內(nèi)完成調(diào)查工作，并向業(yè)主作出書面答復(fù)。
業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理中發(fā)生糾紛的，可以要求街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、轄區(qū)物業(yè)主管部門、社區(qū)居民委員會調(diào)處。各部門在受理調(diào)處后按規(guī)定程序答復(fù)。業(yè)主、業(yè)主委員會對答復(fù)有異議，可向市物業(yè)主管部門申請調(diào)處，再調(diào)處不成的，可向物業(yè)所在地人民法院提起訴訟。
物業(yè)管理的重大問題可以通過轄區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會議協(xié)調(diào)解決。聯(lián)席會議由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)召集，轄區(qū)物業(yè)主管部門、轄區(qū)派出所、居民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等單位派代表參加，共同協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中遇到的問題。
第六十三條 業(yè)主委員會提起訴訟應(yīng)由業(yè)主委員會主任負(fù)責(zé)召開業(yè)主大會討論且經(jīng)1/2業(yè)主投票權(quán)表決同意，由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)提起訴訟，訴訟所發(fā)生的費(fèi)用承擔(dān)由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。
第六十四條 業(yè)主代表、業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其業(yè)主代表、業(yè)主委員會委員資格終止：
（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的；
?。ǘo故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的；
?。ㄈ┮蚣膊』蛘咂渌騿适袷滦袨槟芰?，無法履行職責(zé)的；
?。ㄋ模┮蚍缸锉幌拗迫松碜杂傻?；
（五）在競選業(yè)主代表、業(yè)主委員會委員期間有利益誘惑或作出侵害他人合法權(quán)益的承諾等違規(guī)行為被查實(shí)的；
（六）在換屆過程中無理由不移交所保管的印章、資料、賬冊等業(yè)主委員會物品的；
（七）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
第六十五條 業(yè)主代表、業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由業(yè)主委員會1/3以上委員或者持有20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，可以決定是否終止其委員資格：
（一）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的；
（二）不履行業(yè)主委員會委員職責(zé)和業(yè)主義務(wù)，違反管理規(guī)約的；
?。ㄈ┦帐芪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)、利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬，謀取私利的；
?。ㄋ模┫蛭飿I(yè)服務(wù)企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務(wù)的；
（五）牟取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益的；
（六）其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為；
（七）滿1年以上不繳納物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用的；
（八）鼓動或煽動其他業(yè)主不繳納物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用的；
（九）業(yè)主委員會1/2以上的委員或持有20%以上投票權(quán)的業(yè)主提出撤銷其委員資格的；
（十）其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。
第六十六條 業(yè)主代表或者業(yè)主委員會委員資格變動的，應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告7日。
第六十七條 業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將其保管的財務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交給業(yè)主委員會，并做好交接手續(xù)。
被終止資格的業(yè)主委員會委員，拒不移交所保管的財務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物的，其他業(yè)主委員會委員可以請求物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。
第六十八條 業(yè)主委員會成立后，出現(xiàn)下列情況應(yīng)進(jìn)行換屆選舉：
（一）業(yè)主委員會3至5年的自然任期屆滿；
（二）業(yè)主委員會任期未到，但享有1/2投票權(quán)以上的業(yè)主要求進(jìn)行變更的；
（三）業(yè)主委員會人數(shù)因辭職、終止資格等原因，不足規(guī)定總數(shù)的1/2時。
第六十九條 業(yè)主委員會有下列情況之一，且拒不改正的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或轄區(qū)物業(yè)主管部門可以決定解散業(yè)主委員會，并進(jìn)行換屆選舉：
（一）違反法律法規(guī)規(guī)定，嚴(yán)重侵害業(yè)主合法權(quán)益的；
（二）違反法律法規(guī)規(guī)定，嚴(yán)重影響社區(qū)安定和公共秩序的；
（三）違反法律法規(guī)規(guī)定，出現(xiàn)組織、煽動業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用等違反物業(yè)服務(wù)合同約定的情形；
（四）長期不履行業(yè)主委員會職責(zé)，情節(jié)嚴(yán)重的。
第七十條 業(yè)主委員會自然任期屆滿3個月前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議對業(yè)主委員會進(jìn)行換屆改選，并報告屬地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和轄區(qū)物業(yè)主管部門。業(yè)主委員會任期屆滿仍未換屆改選的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、轄區(qū)物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其在30日內(nèi)組織換屆選舉；逾期仍不組織的，由社區(qū)居民委員會在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)下，組織換屆選舉工作。
經(jīng)業(yè)主大會投票權(quán)數(shù)1/2以上的業(yè)主或業(yè)主代表表決通過，業(yè)主委員會可連選連任，但必須重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同 。
第七十一條 出現(xiàn)第六十八條第（二）、（三）項(xiàng)和第六十九條所規(guī)定情形的，由屬地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或轄區(qū)物業(yè)主管部門通告全體業(yè)主，并由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)指導(dǎo)成立業(yè)主委員會換屆籌備組，籌備組由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表、轄區(qū)派出所代表、社區(qū)居民委員會代表和不少于籌備組總?cè)藬?shù)1/2的業(yè)主代表等人員組成，召開業(yè)主大會臨時會議進(jìn)行業(yè)主委員會的換屆選舉。
由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）主持的換屆選舉，其籌備組的業(yè)主代表和業(yè)主委員會候選人產(chǎn)生方式參照首次業(yè)主大會中的方式進(jìn)行。
第七十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿之日起10日內(nèi)或新一屆業(yè)主委員會選舉成立后10日內(nèi)，將其保管的財務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好交接手續(xù)。
業(yè)主委員會任期屆滿后，拒不移交其保管的財務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物的，新一屆業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。
第七十三條 業(yè)主大會的代表或業(yè)主委員會委員有第六十四條、第六十五條所述規(guī)定情況被取消資格或以書面形式向業(yè)主委員會遞交辭職報告的，造成代表或委員缺額，應(yīng)及時補(bǔ)選。
第七十四條 業(yè)主委員會委員（含主任、副主任）缺額的，應(yīng)在1個月內(nèi)，由業(yè)主委員會主任召集業(yè)主大會進(jìn)行增補(bǔ)；
業(yè)主委員會主任、副主任缺額的，應(yīng)先增補(bǔ)委員人數(shù)至業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的人數(shù)，在增補(bǔ)委員后15日內(nèi)由副主任或主任召集業(yè)主委員會會議按規(guī)定程序選舉；在主任缺額選舉期間，由副主任或社區(qū)居民委員會指定的副主任代行主任職責(zé)；
業(yè)主代表缺額，應(yīng)在業(yè)主大會召開之前，由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)按原選舉區(qū)域進(jìn)行重新選舉。
第七十五條 業(yè)主委員會主任辭職的，應(yīng)及時通報屬地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和轄區(qū)物業(yè)主管部門，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)或監(jiān)督業(yè)主委員會進(jìn)行主任選舉。
第七十六條 業(yè)主委員會應(yīng)對重新選出的人員，在15日內(nèi)向全體業(yè)主進(jìn)行公告，并同時向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和轄區(qū)物業(yè)主管部門申報變更和備案。
第七十七條 因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)1/2的，在新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，應(yīng)在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)下，由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會代行業(yè)主委員會的職責(zé)。
第七十八條 因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更、違反法律法規(guī)規(guī)定等原因?qū)е聵I(yè)主大會、業(yè)主委員會解散的，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或轄區(qū)物業(yè)主管部門的指導(dǎo)監(jiān)督下，妥善保管需移交的財務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物，并做好業(yè)主共同財產(chǎn)清算工作。
第七十九條 業(yè)主委員會換屆經(jīng)費(fèi)來源由業(yè)主大會議事規(guī)則決定。
第五章 附則
第八十條 本規(guī)則中《管理規(guī)約》（示范文本）、《業(yè)主大會議事規(guī)則》（示范文本）由市物業(yè)管理主管部門另行制定。
第八十一條 本指導(dǎo)規(guī)則由寧波市物業(yè)管理主管部門負(fù)責(zé)解釋。
第八十二條 本規(guī)則自發(fā)文之日起實(shí)施，原《寧波市業(yè)主大會、業(yè)主委員會運(yùn)作規(guī)程（試行）》（市建房管〔2003〕482號）同時廢止。
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